Когда цены на квартиры в Екатеринбурге достигнут «дна», и стоит ли ждать дальнейшего падения цен? Редакция портала metrtv.ru попросила ведущих уральских экономистов, аналитиков и консалтеров выделить ключевые факторы, которые будут определять картину дня на рынке жилья в 2016 году. И сделать прогноз, как изменятся цены на жилье в следующем году.
За год вторичное жилье потеряло в цене почти 8%, первичное – 1%. Такова статистика Уральской палаты недвижимости. Между тем, эксперты отмечают, что реальное падение цен на жилье в 2015 году – гораздо существеннее.
Евгений Болотин
заместитель председателя «Уральского банковского союза»
Падение стоимости жилья оценивается УПН в номинальных суммах, мы должны понимать, что реально стоимость жилья опустилась более чем на 20%. У нас 15,6% –это только инфляция, которую показывает Банк России. Вот и считайте.
Участники рынка недвижимости в один голос говорят о том, что сегодня – идеальный момент для покупки жилья: дешевле уже не будет. Но, как замечают сами застройщики, хочется не только оптимизма, но и объективного реализма. Незаинтересованные в продажах квартир эксперты честно рассказали о том, чего они жду от рынков жилья в 2016 году, и как могут измениться цены:
Константин Селянин
экономист
«О том, что сейчас самое время покупать недвижимость, сами агенты говорят всегда, приводя разные аргументы. Что, на мой взгляд, уже произошло и еще может произойти с жилой недвижимостью в Екатеринбурге. Во-первых, как я понимаю, падение цен – далеко не 8%, а где-то порядка 25%-30% по сравнению с серединой 2014 года. Это вопрос методологии. УПН опирается на цену продажи, но это очень далеко от того, что есть на самом деле. Моя цифра тоже не точна, потому что никакой единой статистики цен реально совершаемых сделок не существует.
Вскоре все должно встать с головы на ноги. Рынок недвижимости должен подчиняться законам спроса и предложения, которые были сформулированы А.Смитом: цена должна определяться соотношением предложения и платежеспособного спроса. А что происходит в Екатеринбурге со спросом? Объем предложения сильно вырос и, несмотря на кризис, новые объекты достраиваются и вводятся. А вот со стороны покупателей все плохо: по официально статистике рублевые доходы россиян упали на 10%-12%. Думаю, в реальности все еще хуже. Причем, доходы упали у самой платежеспособной части населения – предпринимателей, топ-менеджеров и т.д. Платежеспособный спрос на недвижимость упал очень серьезно, на десятки процентов. По закону экономики, все покупки делаются, когда ожидания положительные, а сейчас таких ожиданий нет. Когда вы ждете, что ситуация с финансами станет хуже, вряд ли вы будете ввязываться в ипотеку.
А между тем, рынок недвижимости сейчас держится за счет ипотеки, которая восстановилась со второй половины года. Но если говорить откровенно, то банки будут более тщательно подходить к заемщикам и оценивать их материальное положение. Банку нужно быть уверенным, что на протяжении долгих лет у заемщика сохранится работа, а доходы будут расти. Со следующего года пойдет вал неплатежей по кредитам, в том числе, и по ипотеке из-за ухудшения экономической ситуации. Это придет к тому, что банки будут аккуратнее давать ипотеку. А если государство еще перестанет субсидировать ипотеку, то в следующем году мы увидим серьезное падение цен на жилую недвижимость в рублях. Если говорить о долларовых ценах, то они (с учетом девальвации) уже упали в два раза.
Кроме того, мы увидим, как большинство строительных компаний откажутся от новых строительных проектов либо заморозят их. Тот, кто не откажется от реализации проекта, будет вынужден снизить цену. За счет чего это произойдет? Застройщики наконец-то должны задуматься о такой вещи, как снижение затрат, потому что до сегодняшнего дня все затраты закладывались в стоимость квартир – за все платили покупатели. Но не надо ждать, что под аппетиты застройщиков подстроятся граждане, резко увеличив свои доходы – такого сегодня просто не может быть! Застройщики будут вынуждены работать более эффективно и снижать затраты.
Артем Сагакьян
руководитель направления инвестиционной недвижимости, управляющая компания «Система Профит»
Скорее всего, медленное, но уверенное падение цен продолжиться и в следующем году. Те же 10-15% цена вполне вероятно потеряет. Не единовременно конечно, будет затяжное, тягучее снижение.
Кстати, гораздо важнее другой показатель – это серьезное уменьшение суммарного объема сделок с недвижимостью. В риторике застройщиков в 2016 году все активнее будет использоваться слово «дефицит» чтобы подогревать интерес к рынку.
Наверное, следует говорит все-таки не о снижении покупательской активности, а о снижении покупательской способности. На рынке просто нет денег. Конечно, есть надежда на государственную поддержку ипотеки, но скорее всего выделяемых средств будет хватать на поддержание рынка в тонусе, чем на полноценное увеличение спроса. Вообще, роль государства как регулятора на рынке недвижимости все больше набирает вес. Так что в первую очередь нужно ловить сигналы с той стороны.
Спрос на квадратные метры, безусловно, есть, и всегда будет, как у инвесторов, так и конечных потребителей, правда на данный момент это – отложенный спрос. Чтобы он превратился в реальный, необходимо экономическое оздоровление в целом. Показатели инфляции, колебания валют никак не простимулируют спрос. Скорее наоборот, вызовут эффект еще большего «оцепенения». Тоже самое можно сказать о сокращении количества вводимых метров. На месте тех, кто ждет роста спроса, я бы присматривал за нефтью, чем выше цена на этот ресурс, тем больше шансов на стабилизацию и рост.
Михаил Хорьков
главный аналитик РИЦ УПН
Нужно исходить из того, что избыточное предложение жилья на рынке сохранится. Количество объектов будет высоким как на первичном, там и на вторичном рынках. И это будет «давить» на продавцов, заставляя их снижать цены. Все те тенденции, которые сегодня есть на рынке, сохранятся и в следующем году: высокая конкуренция между продавцами, постепенное снижение цен. Корректировка цен будет в пределах 10%. На вторичном рынке могут произойти более существенные изменения. Количество сделок сохранится на отметке текущего года.
2015 год показал, что в условиях стагнации на рынке есть достаточно успешные проекты, которые имели возможность повышать цены даже в кризис. И есть провальные проекты. Вероятно, контрастность сохранится и в следующем году. Будут сегменты, где цены будут проседать достаточно сильно – на вторичном рынке это – низкокачественное жилье. На первичном рынке – это проекты, которые объективно проигрывают, у них других вариантов привлечения покупателя, кроме как демпинг.
Сейчас нельзя сказать, что продажи дорогого жилья просели больше, чем жилья экономкласса. Качество проекта и его ориентированность на целевую группу решает сегодня многие задачи. Иногда проект не соответствует месту. Когда у нас на окраине города строят жилье класса «комфорт» или «бизнес», желая продать его подороже, продавцы могут столкнуться с отсутствием покупателей.
Константин Юрченко
руководитель департамента экономики, Высшей школы экономики и менеджмента УрФУ
На мой взгляд, ключевая причина происходящего – падение платежеспособного спроса. Мы видим, как большая доля импортных товаров в нашем потреблении и снижение курса рубля приводят к тому, что людям приходится даже на продукты тратить больше. Естественно, доступность крупных покупок, таких как недвижимость, сильно снижается. Кроме того, банки стали меньше кредитовать, поэтому спрос уменьшился. И именно сократившийся спрос толкает цены вниз. У людей нет денег. И в 2016 году у населения денег будет гораздо меньше денег, чем в этом году.
У государства сегодня тоже нет денег. В следующем году закончатся последние остатки бывшего стабилизационного фонда. Не исключено, что будет остановлено финансирование различных госпрограмм. Рынок жилья отчасти решат социальные вопросы, но у государства сейчас есть другие приоритеты.
Чего ожидать от 2016 года? По моим субъективным оценкам, 2016 год будет самым тяжелым за последние лет 20 лет (если не больше) в экономическом плане. Улучшения конъюнктуры не возникнет, практически, ни на одном из рынков. Разве что на рынке самой дешевой колбасы. По моему прогнозу, на рынке вторичного жилья продолжится снижение цен, по первинке – если у компаний есть запас прочности, то в цене они сильно двигаться не будут. Остается только ждать, когда этот кризис закончится. По моим убеждениям, это случится к 2019 году. Когда кризис закончится, новых объектов будет мало – сегодня мало закладывают новых объектов. Активизирующийся спрос разогреет конъюнктуру, это приведет к легким дефицитам, к 2019-2020 гг. рост цен возобновится. До этих пор я не вижу оснований для того, чтобы недвижимость дорожала.
